Gayrimenkul Hukuku

Tapu İşlemleri

TAPU DEĞERİYLE SATIŞ DEĞERİNİN FARKI
GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları ;

TAPU DEĞERİYLE SATIŞ DEĞERİNİN FARKI
   Gayrimenkulün , alım satımı sırasında ,tapu işlemlerine esas
gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabilir. Bu
durumda satıcı , isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün
gerçek satış değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir.
Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu
yazmak zorundadır.( Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü'nün
, Osman Arıoğlu' nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih
ve 63/6373-557 Sayılı yazı )
   Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin , gerçek satış bedelinin
üzerinde olduğu ve satışında ''dört yıl içinde '' yapıldığı hallerde çok
önemlidir.Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde
gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile
karşılaşmamak için, gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca
yazdırmalıdır.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

I-GİRİŞ

   Gayrimenkul alanlar ve satanların , Vergi yasalarında ve Harçlar
yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız
yarar var.Gayrimenkul alanların ; aldıkları gayrimenkulün geçmiş
yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına, tapu değeri gösterilirken
belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler,
verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul
alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor.
   Gayrimenkul satanlarında ; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu
değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi , satıştan doğan kazancın
gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda,
satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.

Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar,
ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.

II-GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

A - GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU

  Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş
yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla,
emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır.
   Bunun en pratik yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her
ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
   Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu
gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin
ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu
tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini
faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir.

B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ

Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

1-Gelir Vergisi Açısından
  
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde
elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak
beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md.56/D-6)
Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların,
gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük
göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu
ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar.

2- Harç Yönünden
  
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri
yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu
harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin
tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür.
   Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki
yıllarda da, vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması
yönünden ilgilendiriyor.

3- Harcın Oranı Yönünden
  
Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı; Tapu harcına
esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde)

Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin
tapu işlerinde 1,8
Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6
Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira
tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde
emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak
edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15



C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
   Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi
beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak
2001'de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001'e kadar
emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.(EVK md. 23/c)
emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye
başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
   Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde , örneğin Kasım
ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün
alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek (EVK md.23) .



D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
   Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile
reisi tarafından yapılması halinde ''İvazsız'' yani karşılıksız bir intikal
söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir.Eş yada
çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen,
veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe
yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde
herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4)

E-NEREDEN BULDUN SORUSU

   Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini ''nereden buldun'
 şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar
ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının
30/7. Maddesini de, ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.

II-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

A-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
   2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun
tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında
gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari
yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000 yılındaki
emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında
satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın,
alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor.
Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok.
Yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
   Gayrimenkulunüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan
değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde
ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor.Bu durumda,
tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde
gerçek satış bedeli yazılır.

C-ÖDENECEK HARÇ
  
Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer
üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ
  
Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer
üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
  
Şirketlerin,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,
beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda
olduğu gibidir.Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek
ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar.Gayrimenkul'ün satışından doğan
kazanç da vergiye tabidir.
   Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin
aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan
kazancı sermayelerine eklerlerse :

a) Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.

b) Tapu harcı ödemezler.

c) Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.

Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.
(KVK geçicimd.28)

F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
  
Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine
yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün
satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu
bildirmelerinde yarar vardır.

G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
   Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl
geciktikten sonra satılması, örneğin 1996 yada daha önceki
yıllardan edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya
satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).
  
   Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması
halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile, gelir vergisi ödenmesi söz
konusu olabilecek.

   Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda
satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.
(GVK geçici md.56/D6)

1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
   Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı
''iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan'' gayrimenkuller için söz
konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın
gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997'de
satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar
lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek.
Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001'de satış yapsaydı 50 milyarlık
kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.

   Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor.
Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen
değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor.Bu bedel, ekim 1998'den
itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce
(DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında
artırılarak'' tespit olunuyor.

   1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini
yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı
beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden
kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir
işe yaramıyor.1998'den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap
bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek
maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması
sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir
vergisine tabi olur.

2-Verginin Hesabı
  
Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç
kısmı üzerinden,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi ''vergi tarifesine
göre'' yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır.Gelir
vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.



Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları ;

A-SİGORTA KAPSAMI

A.1-Sigortanın Kapsamı
   587 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve
mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar,
bu binalar içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla
kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından
yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem
sigortasına tabidir. Bu sigorta ile, deprem,yangın, infilak ve yer kayması
dahil sigortalı binalarda ve temellerinde, doğrudan neden olacağı maddi
zararlar, sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından
teminat altına alınmıştır.

A.2- Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar

2.1 - Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar
2.2 - Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar.
2.3 - Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar
2.4 - 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak
ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan binalar.

A.3- Teminat Dışında Kalan Haller
  
Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır.

3.1 - Enkaz kaldırma masrafları, Kâr kaybı. İş durması, kira mahrumiyeti,
alternatif ikametgah ve iş yeri masrafları, mali sorumluluklar ve benzeri
başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar,
3.2 - Her türlü taşınır mal , eşya ve benzerleri
3.3 - Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar.
3.4 - Manevi tazminat talepleri

A.4- Sigorta bedelinin tescili
  
Sigorta bedelinin tespitinde, sigorta edilen meskenin yapı tarzı için
Hazine Müşteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife
ve Talimatı'' nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt
yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan
tutar esas alınır. Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta
bedeli her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda
belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz.

A.5- Aşkın sigorta
  
Sigorta bedeli, sigortalanan meskenin değerini aşarsa, sigortanın
bu değeri aşan kısmı geçersizdir.Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta
ettirince gün esası üzerinden iade edilir.

A.6- Muafiyet
  
Her bir hasarda, sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet
uygulanır.Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan
muafiyet miktarını aşan kısmında sorumludur.Muafiyet uygulaması
açısından, her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır.

A.7- Sigortanın Başlangıcı ve Sonu
  
Sigorta, poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan
günlerde, aksi kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin saat
12:00' de başlar ve öğleyin saat 12:00'de sona erer.